En zone tendue comme à Paris, certains locataires mettent tellement de temps à trouver une location qu'ils finissent par se créer un faux de dossier de location. Accepter de tels dossiers, parfois très bien ficelés, représente un vrai danger pour les propriétaires. Il est donc capital de bien analyser un dossier de location si vous souhaitez louer l'esprit tranquille.
Mais alors concrètement, quels documents pouvez-vous (et devriez-vous !) demander au locataire, comment les vérifier et comment débusquer les faussaires ?
Quatre types de document peuvent être demandés aux locataires et aux garants : justificatif d'identité, justificatif de domicile, justificatif de situation professionnelle et justificatif de ressources. Voici nos 5 conseils pour analyser chacun de ces éléments, repérer les faux et choisir le locataire idéal.
1. Demandez un justificatif d'identité
Pour une personne de nationalité française, et plus généralement pour toute personne membre de l'Union Européenne, une pièce d'identité ou un passeport en cours de validité suffit à justifier de l'identité de la personne. Petite information utile à propos des pièces d'identité française délivrées entre le 2 janvier 2004 et le 31 décembre 2013 : une prolongation de 5 ans de la validité de la carte est automatique. Par exemple si vous voyez une carte délivrée en 2007, elle est valable jusqu'en 2022, même s'il est écrit 2017 sur la pièce.
Pour les étrangers non-membre de l'Union Européenne, il faut impérativement que vous demandiez une carte de séjour en plus du passeport. La carte de séjour doit être en cours de validité au moment de la signature du bail. Il est même recommandé qu'elle soit en cours de validité pour une période supérieure à six mois à compter de la date de signature du bail. Si cela n'est pas le cas, la personne risque de se voir refuser le renouvellement de son titre de séjour et de se retrouver dans dans l'impossibilité de continuer à travailler, et donc de toucher un salaire.
Sur certaines cartes de séjour, vous aurez peut-être la chance de voir la mention passeport talent qui est un très bon gage de qualité pour un dossier.
Les faux documents sont rares sur ce type de justificatif car personne n'a intérêt à signer un bail sous une fausse identité, puisque celui-ci serait caduc le cas échéant.
2. Procurez-vous un justificatif de domicile
Vous pouvez, et nous vous conseillons de demander un justificatif de domicile aux candidats locataires. Mais attention : la loi ALUR de 2014 vous interdit de demander plus d'un élément parmi les quatre points suivants :
- les trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent propriétaire accompagnée d'un justificatif de propriété indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges;
- une attestation sur l'honneur de l'hébergeant accompagnée d'un justificatif de domicile de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile ;
- une attestation d'élection de domicile ;
- le dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, le titre de propriété de la résidence principale.
⇒ Les factures EDF ou téléphoniques permettent bien de justifier du domicile d'un locataire, mais elles n'assurent en aucun cas qu'il est à jour de ses loyers. Nous vous conseillons donc de demander systématiquement les quittances de loyer ou une attestation d'hébergement que les propriétaires sont dans l'obligation de fournir à la demande du locataire.
⇒ Si le candidat habite encore chez ses parents, vous pouvez demander une attestation de l'hébergeant. Cette solution est parfois utilisée de manières abusive par certains candidats qui habitent dans les faits dans une sous-location non-déclarée.
⇒ Si le candidat est propriétaire, le dernier avis de taxe foncière fera l'affaire. Il est disponible sur le site impots.gouv.fr.
⇒ Pour la cohérence du dossier, pensez à vérifier que l'adresse qui figure sur les quittances de loyer est la même que sur les fiches de paie. Si cela n'est pas le cas, demandez au locataire de vous expliquer pourquoi.
Les justificatifs de domicile sont souvent manquants ou erronés dans les dossiers des candidats locataires. Nous voyons donc comme un gage de sérieux le fait qu'un candidat ait mis le bon document dans son dossier.
3. Demandez un justificatif de situation professionnelle
Beaucoup de candidats locataires se contentent de ne renseigner que leurs trois dernières fiches de paie, ce qui n'est pas suffisant pour avoir un dossier complet. Les propriétaires doivent penser à demander un justificatif de situation professionnelle : c'est un élément clé du dossier à ne pas confondre avec les justificatifs de revenus.
Pour tout salarié, il est important d'obtenir une copie de son contrat de travail car celui-ci permet de constater facilement :
- Le salaire brut mensuel hors primes, avec un éventuel 13ème mois ;
- Le montant et les conditions des primes ;
- La durée de la période d'essai ;
- Le type de contrat (CDI,CDD,...).
En complément, ou à la place du contrat de travail, une attestation employeur est vivement recommandée. Cette dernière devra comporter les éléments suivants :
- le revenu du salarié ;
- le type de contrat ;
- que le salarié n'est plus en période d'essai le cas échéant ;
- que le salarié n'est pas démissionnaire (dernier point, mais non des moindres !).
⇒ Pour les étudiants, une carte d'étudiant ou une attestation de scolarité doit être demandé.
⇒ Pour une profession libérale (médecin par exemple), demandez une copie de leur carte professionnelle.
⇒ Pour un indépendant ou un gérant salarié un extrait K-Bis de moins de 3 mois. Notez que même les auto-entrepreneurs ont un K-bis depuis 2015.
⇒ Pour les retraités, il n'est pas nécessaire de demander de justificatif de situation.
⇒ Pour la cohérence du dossier, il est de bonne augure que l'entreprise du salarié soit connue. Autrement, pensez à vérifier son existence sur societe.com grâce à son nom et son numéro de SIRET.
N'hésitez pas à chercher le locataire sur google ou LinkedIn pour vérifier la cohérence du dossier. Au besoin, vous pouvez aussi appeler l'employeur pour vérification.
4. Vérifier les ressources du candidat locataire
Avis d'imposition
Pour justifier de ses revenus, le locataire doit fournir un document clé : l'avis d'imposition. Celui-ci permet de connaître l'ensemble des revenus déclarés et surtout de vérifier très facilement la véracité des informations.
Vous pouvez consulter le site impots.gouv.fr pour vérifier l'authenticité d'un avis d'imposition. Vous n'avez qu'à indiquer le numéro fiscal et la référence de l'avis et vous pourrez comparer l'avis officiel avec celui que le locataire vous a envoyé.
⇒ Pour les indépendants nous conseillons de demander les deux derniers avis d'impôt.
⇒ Pour les salariés, le dernier avis d'impôt est suffisant.
Fiches de paie, APL, bilan comptable...
En complément de l'avis d'impôt, vous pouvez éventuellement demander les documents ci-dessous :
- Pour les salariés, demandez les trois dernières fiches de paie. Si vous êtes en début de mois (disons avant le 10) il est possible que cette personne n'ait pas encore reçue celle du mois dernier. Passé cette date, il est impératif d'exiger celle du mois dernier pour s'assurer que la personne n'a pas démissionné ou qu'elle souhaite cacher quelque chose d'autre.
- Pour les indépendants, demandez les deux derniers bilans comptables. Les bilans comptables sont assez difficiles à lire pour non initié, mais il sert avant tout à vérifier la viabilité de l'entreprise. Pour les revenus d'un indépendant il vaut mieux se fier aux déclarations d'imposition.
- Pour les auto-entrepreneurs, demandez les relevés disponibles sur le portail de urssaf.
- Pour les retraités, demandez les bulletins de pensions. Attention il y a en a beaucoup de justificatifs car les retraités ont souvent plusieurs caisses de retraites.
- Pour toutes les aides, demandez les trois derniers justificatifs de la CAF. Pour les APL une simulation correspondant aux caractéristiques de votre logement peut aussi être prise en compte.
Attention la loi vous empêche de demander un certain nombre de documents comme :
- une copie de relevé de compte bancaire ;
- une attestation de bonne tenue du compte bancaire ;
- une autorisation de prélèvement automatique ;
- une attestation d'absence de crédit en cours ;
- les informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, ou des informations liées à la non-inscription à ce fichier ;
- une attestation du précédent propriétaire indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors qu'il peut présenter les quittances de loyer ;
- la présentation de plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants.
5. Comment détecter un faux document ?
Vérifier l'aperçu général des documents
La première règle à avoir en tête est la même que celle qui concerne le permis de conduire : un vrai permis de conduire est un permis abîmé. En ce sens, un document "nickel" devrait beaucoup plus éveiller votre vigilance qu'un scan moins propre qui serait plus difficile à falsifier.
Dé-zoomer un document pour faire apparaître les champs modifiés
Pour créer de faux documents un nombre important de faussaires utilisent le logiciel photoshop. Parfois ces modifications sont visibles à l'oeil nu. Dans l'exemple ci-dessous le nombre 1762 est beaucoup plus lisible que les autres. C'est clairement un document qui a été modifié.
En dé-zoomant sur un document, vous pourrez parfois mieux voir apparaître les champs qui ont été modifiés.
Utiliser les meta-data pour débusquer les documents passés par Photoshop
Autre astuce : quand on sauvegarde un document via photoshop cela est visible dans les "meta-data" d'un fichier. Pour avoir accès à ces "meta-data", il vous suffit de cliquer sur le fichier dans votre bureau et de faire Cmd + I sur Mac, ou clic droit puis "propriétés→détails" sur Windows.
Attention : la mention "Photoshop" dans les meta-data n'implique pas que le document a forcément été falsifié ou modifié par Photoshop.
Vérifier les fiches de paie
Sur les fiches de paie, plusieurs points doivent éveiller votre attention :
- Pensez à regarder les cumuls en bas de page, ils doivent être tous différents suivants les mois. Si cela n'est pas le cas, fuyez.
- Pensez à regarder tout simplement la date de virement. Un virement effectué au mois de décembre pour une fiche de paie en septembre est souvent le signe d'un duplicata pour cacher un salarié démissionnaire.
- Regardez si la date d'entrée ou l'ancienneté correspond bien à ce qui est indiqué sur le contrat de travail.
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