"Prix de vente : 501 975 €" peut-on trouver sur un site d'agence immobilière pour un appartement à vendre dans un beau quartier de Paris. Evidemment aucun propriétaire ne s'est dit un matin qu'il voulait toucher une telle somme d'argent pour son bien. La réalité est que les propriétaires, comme absolument tout être humain normalement constitué, réfléchissent en nombres ronds. Il est donc fort à parier que le prix net vendeur soit de 485 000 € et la commission agence de 3,5% (485 000 € + 3,5% = 501 975 €).
Malheureusement pour ce propriétaire, il est fort à parier qu'aucun acheteur ne s'est également dit que son budget maximum était de 502 000 €. Pour en avoir le coeur net nous avons fait une analyse sur les recherches de nos utilisateurs d'Ile-de-france. Et le constat est sans appel, les budgets sont en grande majorité des nombres ronds : 200 000 €, 250 000 €, 300 000€,...
Voici un graphique qui montre en détail le nombre de recherches par budget maximum (indice 100 sur la recherche la plus fréquente) :
Reprenons alors notre exemple ci-dessus pour bien comprendre les conséquences de dépasser très légèrement les 500 000€. Ce graphique indique que pour 87 acheteurs ayant un budget maximum de 500k il y en a seulement 3 qui ont un budget de 510k ! En faisant une hypothèse qu'un logement de 502k intéresse les acheteurs ayant un budget entre 500 et 550k, dépasser légèrement les 500k vous fera perdre 63% de vos acheteurs potentiels.
En appliquant cette même méthode à d'autres budgets; voilà ce que donne les conséquences des différents dépassements :
- Dépassement juste au dessus de 200k : -33% d'acheteurs.
- Dépassement juste au dessus de 300k : -43% d'acheteurs.
- Dépassement juste au dessus de 400k : -51% d'acheteurs.
- Dépassement juste au dessus de 500k : -63% d'acheteurs.
- Dépassement juste au dessus de 600k : -60% d'acheteurs.
- Dépassement juste au dessus de 700k : -63% d'acheteurs.
- Dépassement juste au dessus de 800k : -70% d'acheteurs
Pour voir l'ampleur du problème, nous avons analysés les prix des biens en Ile-De-France. Et force est de constater que les effets de seuil sont nettement moins marqués que les recherches des acheteurs comme on le constate avec le graphique si dessous :
Ne comptez pas non plus que tous les acheteurs "testent" différents prix. Beaucoup utilisent des alertes pour leur recherche et ne changent pas de budget maximum tous les 4 matins.
Chez Jinka, nous savons que l'estimation du prix de vente est un sujet complexe. Nous avons développé des solutions efficaces pour permettre aux professionnels de l'immobiliers d'éviter tous les pièges et de passer à la vitesse supérieure via notre offre pro.
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