Lors de la mise en location d'un logement, l'étape de fixation du loyer est particulièrement critique. La rentabilité de l'investissement locatif en dépend.
Estimer son loyer : une question d'équilibre
Afin de maximiser le rendement locatif d'un logement, il convient de fixer son loyer à sa juste valeur. Un loyer trop faible représente un manque à gagner évident. Mais un loyer trop élevé peut aussi faire baisser la rentabilité d'un bien immobilier en augmentant la vacance locative. En effet, un loyer surévalué encourage les locataires à trouver des offres plus compétitives et à quitter le logement plus rapidement, ce qui augmente le nombre de période de vacances locatives. Un loyer supérieur aux prix du marché rend également le bien moins attractif. Cela rallonge la durée nécessaire pour trouver un nouveau locataire, ce qui augmente la durée moyenne des périodes de vacances locatives.
Pour fixer un loyer au mieux, il faut également prendre en compte la visibilité de l'annonce qui sera diffusée. En effet, la majorité des locataires potentiels utilisent des valeurs de loyer "rondes" lors de leurs recherches. C'est pourquoi un bien loué 999€ sera beaucoup plus visible qu'un logement à 1015€. Le manque à gagner représente dans notre exemple moins de 6 jours de loyer par an. Ce qui pourra être compensé par des vacances locatives plus courtes, particulièrement pour les biens situé dans des zones peu tendues.
A l'inverse, un loyer sous évalué peut avoir des conséquences à long terme. Durant toute la durée d'un bail, il n'est possible de faire évoluer le loyer que tous les 12 mois en respectant l'Indice de Référence des Loyers (IRL) fourni par l'INSEE. Il est également difficile d'augmenter un loyer en cas de renouvellement de bail.
Le mieux est donc de comparer les loyers pratiqués sur des biens semblables pour se faire une idée précise des prix pratiqués. Les observatoires des loyers peuvent également fournir des exemples pertinents.
Selon la situation géographique du bien, il faudra également respecter des contraintes légales.
Encadrement et plafonnement des loyers
Il existe deux dispositifs d'encadrement des loyers qui peuvent s'appliquer à un logement. Un dispositif d'encadrement de l'évolution des loyers et, depuis le 1er juillet 2019 un encadrement basé sur des loyers de référence à Paris.
Plafonnement de l'évolution des loyers à la relocation
Si votre bien se situe dans une commune identifiée comme située en "zone tendue" (la liste est disponible ici), il est soumis à l'encadrement de l'évolution des loyers. Cela signifie qu'en cas de re-location ou de renouvellement de bail, le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer.
Si le loyer du logement n'a fait l'objet d'aucune révision lors des 12 mois précédents il est possible d'appliquer une augmentation ; mais cette dernière se doit de respecter l'Indice de Référence des Loyers. Si votre loyer a déjà fait l'objet d'une révision dans l'année, le nouveau loyer ne peut être supérieur au loyer du dernier locataire.
Cette règle ne s'applique pas en cas de première location ou si le logement n'a pas été loué lors des 18 derniers mois.
Il existe également des circonstances particulières qui permettent une réévaluation du loyer.
- Le loyer est manifestement sous évalué. Pour cela, il faut fournir au locataire les références précises de 3 ou 6 logements comparables. Si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants alors il faudra 6 références. Ces logements doivent avoir des caractéristiques comparables au bien à réévaluer (taille, nombre de pièces, confort, standing, environnement, exposition, étage, qualité de la construction, isolation...) et se trouver soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans. Pour obtenir ces références il est possible de s'aider des observatoires des loyers. Attention : dans le cas d'un renouvellement de bail, le propriétaire doit avoir envoyé la proposition au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
- Des travaux d'amélioration ont étés effectués. Si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyers perçus ont été menés, il est possible d'effectuer une augmentation de loyer. L'augmentation du loyer annuel ne pourra représenter plus de 15% du montant de ces travaux. Attention, à compter du 1er janvier 2020, il sera uniquement possible de revaloriser les loyer si la consommation énergétique du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré par an (après les travaux).
Plus de détails ici et dans le tableau récapitulatif suivant.
Tableau récapitulatif de la fixation du loyer dans les zones soumises au seul encadrement de l’évolution du montant des loyers. Source : https://www.anil.org
Encadrement du niveau des loyers
En complément de l'encadrement de l'évolution des loyers, et à titre expérimental, certaines communes peuvent également instaurer des plafonds de loyers. C'est le cas de Paris depuis le 1er Juillet 2019.
Cela signifie que le propriétaire n'est pas totalement libre de fixer son loyer même lors de la première location.
Concrètement, chaque quartier (80 à Paris) dispose de 3 loyers de références. En particulier, il existe un loyer de référence dit majoré qui fixe une borne supérieure au loyer. Et, un loyer de référence dit minoré qui permet de déterminer qu'un loyer est manifestement sous évalué.
Ces loyers de référence dépendent des caractéristiques du logement : nombre de pièces (1,2,3 ou 4 et plus), de l'époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) et du type de location (meublée ou non). Il est fixé chaque année par arrêté préfectoral (ici pour les plus courageux).
Par exemple, un studio meublé, construit après 1990 dans le quartier Montparnasse a un loyer de référence de 31,30€ par mètre carré.
Deux autres valeurs sont déduites de ce loyer de référence :
- Le loyer de référence majoré, qui correspond au loyer de référence plus 20%. Soit, dans notre exemple 37,6 €/m²
- Le loyer de référence minoré, qui correspond au loyer de référence moins 30%. Soit, dans notre exemple 21.9 €/m²
Pour obtenir les loyers de référence le plus simple est de se rendre ici.
Ainsi, si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut, lors du renouvellement de bail, demander une hausse pour revenir au loyer minoré.
Les règles sont résumées dans le tableau suivant.
Tableau récapitulatif de la fixation du loyer dans les zones soumises au plafonnement des loyers. Source : https://www.anil.org
Il est également important de faire figurer le loyer de référence et le loyer de référence majoré dans le contrat de location.
Complément de loyer
Il est cependant possible de louer un bien plus cher que ce plafond. Mais, pour cela, il faut que le bailleur justifie de caractéristique de localisation ou de confort exceptionnels, "par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique". Ces caractéristiques ne doivent pas, de plus, avoir été utilisées pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement, ou donner lieu à des charges récupérables. C'est pourquoi un immeuble récent, ou la présence d'un ascenseur ne permettent pas de complément de loyer.
Il n'existe cependant aucune liste légale des caractéristiques qui peuvent justifier un complément de loyer. Il n'existe pas non plus de grille tarifaire de la valeur des compléments.
Cependant, certains éléments permettent, a priori un complément de loyer : terrasse, jardin, grand balcon, parking, grande cave, vue exceptionnelle, équipements luxueux...
Ces compléments peuvent donner lieu à des litiges entre bailleurs et locataires. Ces litiges sont réglés en priorité en commission de conciliation ou, faute de conciliation, au tribunal d’instance.
Les bailleurs souhaitant bénéficier d'un complément de loyer doivent en outre faire apparaître le détail de tous les compléments dans le contrat de location.
Passer par un professionnel
Fixer le loyer d'un bien est donc une tâche ardue, qui demande une bonne connaissance du marché de la location et des lois qui l'encadre. Heureusement, il est possible de se faire aider. LouerAgile, fort de son savoir faire technologique et de sa base de données immobilières, peut vous fournir de précieux conseils. Vous pouvez nous appeler au 01 86 65 08 20 ou remplir le formulaire suivant pour obtenir une estimation gratuite de votre loyer.
Nous proposons également des services de mise en location et de gestion locative à des prix défiants toute concurrence.