Suite aux nombreux retours à notre article sur les effets de seuil dans la transaction, nous avons décidé de regarder plus en détail ce qui se passe pour la location.
Comme tout la vente, le propriétaire pense en nombre rond pour son loyer. Sauf que le loyer "utile" qu'il va recevoir c'est le loyer hors charges. Mais le locataire réfléchit toujours charges comprises. Cette asymétrie fait qu'il arrive de voir des loyers par exemple à 1010 € charges comprises. Le seuil fatidique et psychologique de 1000€ est donc dépassé.
Et comme le montre la courbe ci-dessous, les budgets max des locataires au delà de 1000€ sont quasi-exclusivement par palier de 50€ :
Si on considère qu'un bien à 1010 € de loyer intéresse les locataires ayant un budget max entre 1000 et 1200 €, dépasser de 10€ vous prive d'être visible par environ 40% de votre cible ! (96 / (79+8+55+9+96) ).
Et vous pouvez constater que cela arrive assez régulièrement, comme le montre le graphique de répartition des loyers en ile-de-france :
Bien entendu la fixation du loyer est un sujet très complexe, entre encadrement et plafonnement il n'est pas évident de trouver le juste loyer. Trop souvent le montant des charges est non seulement mal pris en compte mais parfois non connu des néo-propriétaires.
Un conseil donc si vous comptez faire votre premier investissement locatif : renseignez-vous sur le montant des charges de copropriété, celles à votre charge et celles à la charges du locataires. Il faut vraiment éviter au maximum des charges importantes (comme le salaire d'une gardienne) car cela est rarement valorisé par les locataires et vous serez donc obligé de réduire la partie hors-charges et donc votre plus-value.
Heureusement chez Jinka, nous prenons en compte ces effets de seuil pour tous les professionnels ayant souscrit à notre offre pro.
Si vous êtes intéressé par ces sujets n'hésitez pas à nous écrire à contact@jinka.fr, ou à prendre rendez-vous directement sur notre calendrier.