Encadrement des loyers à Paris : une loi née dans un autre monde

Le marché locatif parisien est à l’asphyxie. Si l’on pointe souvent du doigt le manque de constructions, un autre facteur pèse lourd : l’encadrement des loyers. Conçu en 2015 dans un contexte de taux bas et de stabilité fiscale, ce dispositif semble aujourd'hui totalement déconnecté de la réalité économique.

1. Un barème figé dans le passé

L'architecture de l'encadrement repose sur quatre critères immuables depuis plus de dix ans : le secteur, le type de location, le nombre de pièces et l'époque de construction. Le problème ? Aucun de ces critères ne prend en compte les bouleversements majeurs survenus depuis sa création.

En 2015, le dispositif a été pensé pour un environnement qui n'existe plus. Aujourd'hui, les propriétaires doivent composer avec des paramètres financiers radicalement différents, sans que le plafond de loyer autorisé ne puisse s'ajuster.

2. Le choc de 2026 : l'équation impossible

Pourquoi ce qui fonctionnait hier ne fonctionne plus aujourd'hui ? Les chiffres parlent d'eux-mêmes :

• L'explosion des taux : Le coût moyen du crédit est passé d'environ 2,3 % en 2015 à plus de 3,25 % en mars 2026.
• La pression fiscale : À Paris, la taxe foncière a bondi de +52 %.
• Le mur énergétique : Les obligations liées au calendrier DPE forcent désormais les bailleurs à des rénovations lourdes et coûteuses pour continuer à louer.

Alors qu'en 2015, un propriétaire avec 20 % d'apport arrivait à équilibrer son investissement, il perd aujourd'hui de l'argent chaque mois. Désormais, il faut apporter 50 % du prix du bien de sa poche pour ne pas être en déficit de trésorerie.

3. Un barème qui décroche de l'économie réelle

Le mode de calcul des loyers de référence, basé sur des baux signés parfois il y a plusieurs années, crée un "effet retard" systématique.

• Entre 2019 et 2023, les loyers de référence ont décroché de -2,4 points par rapport à l’inflation (IRL).
• Ce décalage s'est accentué de -1,6 point supplémentaire en 2024.

Le barème s’éloigne ainsi chaque année un peu plus de la réalité des charges supportées par les bailleurs.

4. "Soigner le thermomètre plutôt que la fièvre"

En restant figé sur des critères de 2015, le dispositif ne tient plus compte de la réalité économique des propriétaires (hausse des taux, taxe foncière, travaux DPE), ce qui réduit mécaniquement l'offre de logements disponibles pour les locataires. Près de 47 % des bailleurs envisagent ou ont déjà engagé une vente de leur bien.

Comme l'analyse Marc Lebel, CEO de Jinka : "À quoi bon un loyer plafonné si le logement, lui, n'existe plus ?".

Pour restaurer la fluidité du marché parisien, la transparence des données (Open Data) sur les prix et les stocks devient un impératif pour apaiser les relations entre tous les acteurs et signaler les abus.

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